Pour qui ?
- Vous aimez la montagne et souhaitez un pied-à-terre en station qui finance une partie de son coût
- Vous percevez des revenus élevés et cherchez des loyers peu fiscalisés grâce à l’amortissement
- Vous préparez votre retraite et imaginez y passer davantage de temps demain
- Vous souhaitez transmettre un bien familial à la montagne, de génération en génération
Comment ça marche
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer. Les loyers relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés selon le régime micro-BIC ou le régime réel.
En station, deux grands modes de gestion coexistent. En gestion directe ou confiée à une conciergerie, vous fixez votre calendrier, vos tarifs et vos semaines d’occupation personnelle, contre une commission sur les loyers. En résidence de tourisme, vous signez un bail commercial avec un exploitant qui vous verse un loyer et assure la commercialisation ; vos semaines d’usage personnel sont alors encadrées par le bail et réduisent le loyer perçu.
Le choix de la station compte autant que celui du bien : altitude et enneigement, attractivité en été, accès, qualité de la copropriété, performance énergétique. Le changement climatique rend ce discernement plus nécessaire que jamais.
Avantages et points de vigilance
Ce qu’il apporte
- Un bien dont vous profitez en famille, tout en percevant des revenus le reste de la saison
- Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier, qui peut neutraliser l’imposition des loyers pendant de longues années
- Un marché recherché dans les stations les plus prisées des Alpes, l’hiver comme l’été
- Une gestion déléguée possible, à une conciergerie ou à l’exploitant d’une résidence de tourisme
- Dans certaines résidences de tourisme neuves, une récupération de la TVA possible, sous conditions et avec un engagement de longue durée
Points de vigilance
- Une forte saisonnalité et une dépendance à l’enneigement, plus marquée dans les stations de basse et moyenne altitude
- Un cadre réglementaire renforcé depuis la loi Le Meur : enregistrement obligatoire, quotas possibles, exigences de performance énergétique et règlements de copropriété plus restrictifs
- Des charges élevées en station : copropriété, entretien, taxe de séjour, cotisation foncière des entreprises, commission de gestion
- En résidence de tourisme, une dépendance à la solidité de l’exploitant et au renouvellement du bail commercial
- Une plus-value à la revente alourdie depuis 2025 par la réintégration des amortissements déduits
Fiscalité
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, applicable aux revenus 2025, le micro-BIC des meublés de tourisme est moins favorable : l’abattement forfaitaire est ramené à 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes pour les meublés classés, et à 30 % dans la limite de 15 000 € pour les meublés non classés. Le classement du bien, de une à cinq étoiles, devient donc un enjeu fiscal.
Au régime réel, vous déduisez vos charges et amortissez le bien, hors terrain, ainsi que le mobilier, ce qui permet souvent de percevoir des loyers peu ou pas imposés. Les périodes d’occupation personnelle sont exclues : charges et amortissements ne sont retenus qu’au prorata de la période de location. Au-delà d’un certain niveau de recettes en location de courte durée, des cotisations sociales peuvent aussi être dues.
Enfin, la loi de finances pour 2025 réintègre, pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, ce qui augmente la plus-value imposable. Ces règles évoluent et doivent être revues à chaque loi de finances.
L’avis du conseiller
Nous connaissons bien les Alpes et leurs stations, et nous savons qu’un chalet est rarement un placement comme les autres. Nous vous aidons à concilier le plaisir et la raison : choix de la station et du bien, équilibre entre semaines personnelles et semaines louées, mode de gestion, financement et régime fiscal, sans jamais surestimer les recettes locatives.
Luc Servaes, fondateur d’Atrium Gestion Conseil
Questions fréquentes
Peut-on occuper soi-même son appartement en LMNP à la montagne ?
Oui, mais les semaines d’occupation personnelle ne génèrent pas de recettes et les charges correspondantes ne sont pas déductibles. En résidence de tourisme sous bail commercial, ces semaines sont limitées par le bail et généralement compensées par un loyer réduit. L’équilibre entre usage personnel et location se décide avant l’achat.
Qu’est-ce que la loi Le Meur change pour un meublé de tourisme ?
Elle réduit l’abattement du micro-BIC (50 % pour les meublés classés, 30 % pour les non classés), généralise l’enregistrement des meublés de tourisme, renforce les pouvoirs des communes et des copropriétés et introduit des exigences de performance énergétique. Pour les biens existants comme pour les acquisitions, le régime réel et le classement méritent d’être étudiés.
Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?
Au micro-BIC, le classement permet de bénéficier d’un abattement de 50 % au lieu de 30 %, dans une limite de recettes plus élevée. Il améliore aussi la visibilité du bien. Le classement est délivré pour cinq ans par un organisme accrédité, après une visite d’inspection.
Comment la plus-value d’un LMNP est-elle calculée depuis 2025 ?
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location au régime réel viennent réduire le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer. Certaines résidences de services, étudiantes ou pour seniors, sont exclues de cette réintégration.
Fiche d’information générale, à jour de la réglementation connue en 2026 et susceptible d’évoluer avec chaque loi de finances. Elle ne constitue pas un conseil personnalisé. Tout investissement comporte des risques, dont celui de perte en capital.